https://twitter.com/KOBA5884/status/825588249653436416

ゲーセンに向かう道すがら、資産運用コンサルタントみたいな感じの人に街頭アンケートの依頼をされたんだけど、金持ってるように見えたんだろうか。
ということが以前ありまして。
(Livedoorブログ、過去のツイートを直接指定して自動成形挿入できないのが不便だな...)

で、アンケートに答えて数日後、
「会ってお話ししたい」みたいな電話がかかってきました。

「カモられて損するのはやだなぁ」とか
「不動産の資産運用に回せるほど貯蓄無いしないぁ」とか思いつつ、
「ブログのネタを仕入れにいこう」という思考が勝ったため、
会ってみることにしました。

以下は、実際にお会いして聞いた話の備忘録です。

コンサルタントに会う前の「不動産資産運用」に対する勝手なイメージ

以下に、「不動産資産運用」に対する元々持っていたイメージを記述しておきます。

・「不労所得」を得られそう
・物件を購入するための初期投資が高そう
・っていうか借金してまで投資したくない(物件購入のためにローン組まなきゃならない)
・税金のこととか法律のこととか、覚えたり手続きしたりしなければならないことが多そう
・物件購入後の手入れ(入居してもらうまでとかリフォームとか)が面倒くさそう
・投資をやめたくなったときに、即座に元金を回収出来無さそう

...とまぁ、不動産資産運用は「インテリ金持ちの道楽」であり、
私のような「低所得の素人」には縁が無い話だと思っていました。


実際にお話を伺ってみました。
 
聞いた内容を掻い摘んで記述していきます。
・株とかFXとかの、短期で利益を得ようとする投資は「キャピタルゲイン」
・一方、現状の不動産投資は、長期的な視点で見た場合に利益を得る「インカムゲイン」
・不動産投資を始める人たちの動機は「年金対策」が主
・不動産を持っていると「生命保険」や「年金保険」の代わりになる
 むしろ、月々のローン返済額を考えると、保険料を支払うよりも低い支出で同等の効果を得られる
・空室保証により、家賃収入が得られなくなるリスクは回避できる
・銀行に預金していても利息が付かない
・ 我々(不動産投資コンサルタント)は不動産営業ではない
 不動産会社から紹介料をもらうことで利益を得る
 そのため、今回の説明やシミュレーションなどでKOBAさんから金銭を要求することはない
 (今回はコンサルタント側からこちらに声をかけているため。
  コンサルを依頼した場合は金銭が発生する)
・興味を持ってもらえたら、次回は所得を元にした仮シミュレーションと
 投資リスクについてガッツリ説明する

……とまぁ、ググれば出てくる話も何割かはありつつ、
実際に私の収入から想定される諸々のコストやらを元に話して頂いたので、
イメージは着きやすかったです。

さて、ここで、率直に、私が不動産投資について
「自分には出来ないだろうなぁ」と理由を、率直にぶつけてみました。


「僕、起業したいしリフォームのための住宅ローンも組みたいんです」

ここまでの話を聞いて、じゃあ、自分のライフプランを語りました。
・5年〜10年以内に、福岡にIターン(本籍地に戻る)するつもりだ
・Iターン先で起業をしたい
・本籍地が今空き家状態のため、住むとなるとリフォームが必要だ
・これらの背景がある中で、銀行が投資用のローンを組んでくれるとは思えない
・会社員として融資を受けた後に独立起業した場合に、何か不都合が出るのではないか
・また、投資用ローンを組んでいると、リフォームのための住宅ローンが借りれなくなるのではないか

この話をしたところ、コンサルさんの語り口調がより強くなりました。


「であればなおさら今のうちに不動産投資で「収入」を上げましょう」

コンサルさんの理論としては、以下です。
・(実際は「家賃収入<ローン返済額」だとしても)
 家賃収入は「収入」として確定申告に計上できる
・すると、会社員として得ている年収+年間の家賃収入が年収となる
・銀行は、年収が高い人に対して、より多くの金額を融資する
・むしろ、個人事業主になってからだと、銀行がお金を貸してくれなくなる
・銀行は、融資の審査にあたり、現状(年収300万弱の会社員)でしか判断しない
・銀行は一回融資を通したら、その後独立したり転職したりした際に
 融資をなかったことにする、というようなことはないですよ


なるほど。
今、私は年収300万の(実際はそれ未満の)会社員です。
ここに、仮に家賃収入120万円(月10万 * 12ヶ月)が加わると、
(実際はローン返済に足が出ていたとしても)私は年収420万の事業主となるわけですね。
すげーな数字のマジック。


そして次のステップへ

どうやら、「ここまでの話を聞いた限りでは」、
私にとっては不都合はそんなに無さそうなお話でした。
とりあえず、源泉徴収票の写メを送り、仮シミュレーションを立てていただくことにしました。

次回、3月初頭にこのコンサルさんと再度お会いする予定です。
それまでに、こちらとしてももう少し判断材料を仕入れて勉強しておく必要があります。


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