書くのが遅くなりました。

先日の件、またコンサルタントさんにお会いして色々聞いたので、
記事にしたいと思います。
 
まぁ、タイトルにもある通り、最終的にはこの話は断りました。  

お会いして、見積を取って頂いた際に紹介されたのは、
築34年になるマンションのワンルーム。

「不動産投資」と聞くと、都心の新築高層マンションの一角なんかを想像しますが、
中古のマンションも投資の対象になるのだとか。

コンサルタントさん曰く(だいぶ要約しますが)、
[借りれるお金と買える物件]
・KOBAさんの場合だと(年収が低すぎで)お金を貸してくれる金融機関が限られる
・お金を貸してくれる金融機関が無いわけではない
・但し、上限額が1000万円程度で、15年以内の返済となる
・となると新築は無理です
[今回紹介する物件]
・しかし、中古でアクセス良好な物件であれば紹介可能
・物件としては駅から5分圏内で近くにコンビニも病院もあり
・今回紹介する物件、既に人が借りているんです(オーナーチェンジ物件)
・同じ建物の別の部屋も満室状態だし、長いこと住んでいらっしゃる
・なので、空室リスクは低い
[収支のシミュレーション]
・物件価格と初期投資にかかる諸々の費用は全てローンで賄えます
・なので頭金はかかりません
・ローンの総額は861万円です
・15年ローンなので、月々の返済は7.1万程度
・ちなみに部屋の家賃は5万円です
・この5万円から、管理費用などの諸経費を引くと、毎月3.9万の収入になります
・つまり、実質的にKOBAさんが負担する金額は7.1-3.9=3.2万を15年間
・大体600万円程度の負担でマンション1室買える計算です
・ローンを払い切った以降は、毎月3.9万の不労所得が積み上がります
[物件価値の下落リスク]
・築年数がだいぶ古いので、家賃が急激に下がることはありません
 (家賃下落のリスクはむしろ新築〜築10年あたりの方が高い)
・年数経過により、物件の価値は最終的に0になります(減価償却)
・が、土地の価値は0にはならないので、年数経過により資産価値が0になることはありません


大体上記のようなことを説明頂きました。

正直、この話を聞いた直後は
「月々3万ちょっとで、団信も付くし保険料がわりと思えば良い買い物なのでは」
「家賃収入で年収が上がる分、他のことで銀行からお金を借りやすくなるし」
「減価償却とか諸経費を確定申告することで税金返ってくるし」
「将来独立する可能性があるから税金まわり勉強しておきたいんだよなぁ」
「独立すると、一定の実績を上げるまでローン組めないってどこかで聞いたなぁ」
「まぁ多少損するようなことがあっても勉強代だと思えば」
とか思ってたんです。
色々な要素を加味して、ここで(所得としてはマイナスでも)収入をアップさせるべきだと。



この話を断るに至った要因は、両親の猛反対でした。
三日三晩反対され続けました。
顔を合わせる度に反対され続けました。

反対する理由については、まぁ色々あったのですが、
物件リスクに関する指摘事項に関しては、
コンサルタントと未経験者の意見を天秤にかけたらどちらの言い分を飲むか、
という観点から、あまり気にしていませんでした。

反対意見の中で効いたのは、現在支出している生活費についての指摘。
私は実家(賃貸)暮らしで、家に幾ばくかの生活費を入れているのですが、
一人暮らしするのに比べたら格段に安く収まっています。
その状況下で投資にお金を回すのは、甘えではないのか。と。

上記に関しては、適正な生活費を請求してもらい、
それをきっちり納めることで、筋は通せるのかなぁとは思いました。

それよりもツラかったのは、仮に今回の話を進めたとして、
ローン返済までの15年間、あるいはそれ以上の期間、
同居するであろう家族から「あんな馬鹿げた話に乗って……」と言った類の言葉を
この先ずーっと言われ続けるということについての、私のメンタルへの負担。
「ああ、これ、お金の収支の外の部分で割に合わないな」という結論に至ったわけです。



というわけで、電話で今回の話を丁重にお断りすることに。
もう物件の仮押さえまで話が進んでいたので、後に引けないかもしれないという不安がありつつ。
とはいえ、書類上で何かしらの契約を交わしたわけではないので、断るならこのタイミングが最後。

電話にて
「投資の話を家族にしたところ、
 『投資に回す金銭的な余裕があるのなら』と、
 家に納める生活費が上がってしまい、
 再計算の結果、投資に回せるお金が無くなった」
という話をしたところ、

「そういうことであれば仕方ないですね」

と、割とあっさりキャンセルが効きました。

担当者さんが比較的温和な人でよかった。
(スマホの録音機能を切りながら)


ああ、あとこれ余談なんですが。

仮に861万円のローンを利率5.8%で組んで15年かけて返済する時の返済シミュレーションを、
以下に、一部ですが置いておきますね。

image

毎月、だいぶエグい金額の利息を取られます。
リボ払いで失敗し、ヒゲ脱毛ローンで失敗し、
ある程度利息に対して耐性が付いたと自負していましたが、
この金額については、だいぶオブラートに包んだ言い方をしますが、吐きそうです。


今回の一件で、年収の考え方とか、金貸しは貧乏人には高利で貸すんだなとか、
本当に色々と学ぶところは多かったです。
普段接触する機会の無い方から色々お話を聞くのは勉強になります。
しかし、家族に心配をかけたのは良くなかったです。そこは反省しています。